LA ¿MORATORIA? EN LOS CONTRATOS DE ALQUILER TRAS EL REAL DECRETO 11/2.020, DE 31 DE MARZO

            El Real Decreto 11/2.020, de 31 de marzo, por el que se adoptan medidas urgentes complementarias en el ámbito social y económico para hacer frente al impacto del COVID-19, regula el derecho de los arrendatarios a la suspensión del pago de la renta de alquiler, así como las distintas opciones a las que puede acogerse el arrendador.

Aunque pueda parecer, a priori, que la medida consiste en suspender el pago de la renta de alquiler, lo cierto es que esto dependerá “de cuanto de bueno sea el arrendador o propietario,” pues puede no aceptar la suspensión y optar por otra opción, la cual se explicará más adelante.

Así pues, la medida podría definirse más bien como la regularización en cuanto al pago de la renta cuando las partes del contrato de arrendamiento cumplen los requisitos contemplados en los artículos 4 y 5 de este Real Decreto.

Antes de analizarla, es importante destacar el breve plazo que esta regulación ofrece al inquilino para solicitarle esta medida al propietario: 1 MES desde la entrada en vigor de este Real Decreto, esto es, desde el 2 de abril de 2.020, finalizando el plazo el 2 de mayo de 2.020.

Dicho lo anterior, los requisitos que debe cumplir el propietario de la vivienda están contemplados en el artículo 4:

+ tiene que ser una empresa,

+ una entidad pública de vivienda,

+ o un “gran tenedor.”

¿Qué quiere decir “gran tenedor”?

Quiere decir que la parte arrendadora tiene que ser una persona física o jurídica que tenga al menos 10 inmuebles urbanos (excluidos garajes y trasteros) o si no los tuviera, que tenga una superficie construida de más de 1.500m2.

Los requisitos que deben concurrir de forma acumulativa en el inquilino o arrendatario son los recogidos en el artículo 5 del Real Decreto:

+ La parte arrendataria, si fuera trabajador por cuenta ajena, debe haber quedado afectado por un ERTE o su jornada ha debido de reducirse por motivos de cuidado. Y siendo empresario o autónomo se encuentre en circunstancias similares “que supongan una pérdida sustancial de ingresos”.

            Lo que viene a significar que los ingresos de la unidad familiar no pueden superar el límite de tres veces el IPREM (siendo éste en 2.020 de 537,84.-€); esto es, lo ingresos de la unidad familiar tienen que ser inferiores a 1.613,52 euros el mes anterior a la solicitud.

+ Además, la suma de la renta mensual de alquiler y los gastos de suministros básicos de la vivienda (agua corriente, electricidad, gas, gasoil para calefacción, telecomunicación fija y móvil y cuotas de la comunidad de propietarios, si éstas recayeran en el arrendatario) debe ser igual o superior al 35% de los ingresos de la unidad familiar.

A modo de ejemplo, si la unidad familiar tiene unos ingresos de 1.150.-€ (35% de 1.150 = 402,50.-€) y los gastos de alquiler más suministros básicos son de 500.-€, se cumple con este requisito.

IMPORTANTE: Se recoge una importante excepción al final del precepto: con independencia de que se cumplan estos requisitos, si la parte arrendataria o cualquier miembro de la unidad familiar tuviera el 100% de la propiedad o usufructo de cualquier otra vivienda en España, esta medida no podrá aplicarse.

El Real Decreto, siendo consciente de las crisis matrimoniales existentes en nuestro país, ha dispuesto una excepción a la excepción, esto es, si aún a pesar de ostentar el 100% de la propiedad o usufructo de una vivienda el arrendatario o el miembro de la unidad familiar no la tiene disponible como consecuencias de las medidas adoptados en la separación o el divorcio, no se aplicará esta excepción y la medida de regularización de la renta podrá aplicarse. Tampoco se aplicará esta excepción cuando no se pueda disponer de la vivienda por circunstancias ajenas a la voluntad del arrendatario propietario, como por ejemplo, dice expresamente el Real Decreto, cuando la vivienda no tenga la accesibilidad necesaria atendiendo a la discapacidad de alguno de los integrantes de la unidad familiar.

Ahora bien, cumpliendo ambas partes los requisitos expuestos y habiendo solicitado el inquilino esta medida al arrendador, éste deberá de contestar en el plazo de 7 días laborales.

Como bien se ha adelantado, el arrendador puede optar por las siguientes opciones que recoge el artículo 4:

– Suspender, efectivamente, el pago de la renta de alquiler durante la duración del estado de alarma o, siendo este tiempo insuficiente para el inquilino atendiendo a la situación de vulnerabilidad, la suspensión de la renta podrá durar como máximo 4 meses.

– O bien, reducir la renta al 50% mientras dure el estado de alarma o, siendo este tiempo insuficiente para el inquilino debido a su vulnerabilidad, la reducción de la renta podrá mantenerse como máximo 4 meses.

El mismo precepto establece que esta rentas de alquiler suspendidas o reducidas deberán devolverse o abonarse (bien en su integridad o bien, entendemos que el 50% reducido, aunque esto último no se diga expresamente por el Real Decreto) en los tres años siguientes a la finalización de la medida. Ahora bien, si el contrato de arrendamiento tuviera una duración menor a estos tres años, éstas rentas deberán devolverse o abonarse de forma fraccionada durante el plazo que reste de duración del contrato.

Y ahora os preguntaréis, ¿Qué sucede si el inquilino cumple con los requisitos de vulnerabilidad expuestos pero el propietario o arrendador no es “un gran tenedor”? ¿No puede entonces el inquilino hacer nada?

No debemos olvidar que en derecho civil rige la voluntad de las partes y que estas medidas de regularización sólo se aplicarán cuando entre arrendador y arrendatario no exista ningún otro acuerdo al respecto.

Ahora bien, si el arrendador no es un gran tenedor como dice el Real Decreto en su artículo 4, el inquilino podrá presentarle su propuesta pero aquél no estará obligado a optar por las opciones que se han expuesto. Así pues, el inquilino tiene la opción prevista en el artículo 9 del Real Decreto 11/2.020, y es que podrá solicitar una financiación a la entidad bancaria de carácter finalista, lo que quiere decir que este tipo de financiación que tendrá que ir destinada exclusivamente a satisfacer el pago de la renta.

Este crédito deberá ser devuelto por el inquilino –sin intereses- en el plazo de seis años prorrogables, en situaciones excepcionales, otros cuatro años más.

Y finalmente, el artículo 10, prevé un programa de ayudas directas a los arrendatarios cuando teniendo en consideración su grave situación de vulnerabilidad no puedan éstos ni tan siquiera hacer frente a la devolución de ese crédito o financiación prevista en el artículo 9.

El precepto dice expresamente que éstas ayudan serán de 900.-€ mensuales, pero lo cierto es que la determinación de la cuantía aún está por determinar por los distintos gobiernos autonómicos, eso sí, deberán de cubrir el 100% de la renta y/o el 100% del préstamo al que hemos hecho referencia en el artículo 9.

En cuanto a esto último, ha sorprendido a quien suscribe que el precepto dice expresamente que esta ayuda deberá de cubrir el “100% del principal e intereses del préstamo que se haya suscrito con el que se haya satisfecho el pago de la renta de la vivienda habitual”  y… ¡OJO! ¿No nos decía el artículo 9 que ese préstamo o financiación para el pago de las rentas no podía generar intereses?

Pensaremos que es un errata en la redacción, por esto de las prisas… pero no olvidéis que un buen asesoramiento jurídico en estos casos es esencial, principalmente, para ahorrarnos posteriormente problemas que además, son difíciles de solucionar, porque recuerden, no existe –por el momento- regulación alguna que pueda dar una solución expresa a todas estas circunstancias o escenarios, por lo que al final nos tocará jugar a todos los profesional a esto de interpretar la ley, una vez más.

 

 

Fdo. Alessandra Zaragoza Birlanga