En los últimos años, no han sido pocas las ejecuciones hipotecarias que se han llevado a cabo con arrendatarios ocupando el bien inmueble objeto de ejecución. La pregunta que nos planteamos es si, un inquilino que ha alquilado para constituir su vivienda habitual, que siempre ha cumplido en plazo con sus obligaciones de pago, que mantiene el inmueble cuidado y limpio e incluso ha realizado mejores en el mismo, ¿está obligado a abandonar la vivienda si el inmueble es ejecutado y adjudicado a un tercero? O por el contrario ¿este tercero adjudicatario debe respetar el contrato de arrendamiento, al menos, hasta su finalización.
Teniendo en consideración lo mucho que ha protegido la Ley de Arrendamiento Urbanos (LAU) a los inquilinos, lo primero que nos vendría a la cabeza es que el tercero adjudicatario tiene que respetar el arrendamiento ¿qué culpa tiene el inquilino de que el propietario no haya cumplido con sus obligaciones respecto a otra persona?
Pero no, el artículo 13 de la LAU 29/1994, aplicable a todos los contratos de arrendamientos firmados con posterioridad al 1 de enero de 1.995, establece que la adjudicación del bien al tercero supone la resolución automática del contrato de arrendamiento, por lo que el inquilino no tiene derecho ni tan siquiera a ejercitar los derechos establecidos en el artículo 25 del citado texto normativo, los derechos de adquisición preferente; tanteo y retracto, EXCEPTO que el contrato de arrendamiento esté inscrito en el Registro de la Propiedad antes que la hipoteca, lo que como imaginaremos, pocas veces sucede.
No obstante, es muy importante tener en cuenta que no sucede lo mismo con aquellos contratos de arrendamiento celebrados antes del 1 de enero de 1.995 ya que al estar regulados por la LAU de 1.964, éste texto normativo sí permitía la continuación del contrato de arrendamiento hasta al menos cinco años, pudiendo inclusive el arrendatario ejercitar los derechos de adquisición preferente, con independencia de que dicho arrendamiento haya accedido o no al Registro de la Propiedad.
Además, debemos hacer mención a aquellos inmuebles arrendados para uso distinto al de vivienda y que están en ejecución, ya que la normativa parece darle otro sentido al problema aquí planteado. El artículo 31 de la LAU 29/1994, dedicado a este tipo de arrendamientos, dice literalmente que los inquilinos tendrán los derechos de adquisición preferente establecidos en el artículo 25, no aludiendo a la regulación específica de los arrendamientos de vivienda contemplada en el artículo 13 que ya hemos expuesto.
Así, podemos comprobar que en las relaciones arrendaticias es muy importante tener en consideración la fecha de celebración del contrato, ya que tanto los derechos del arrendatario como los del arrendador varían en función de los textos normativos vigentes al momento de la firma, así como además, tenemos que tener presente ante qué tipo de arrendamiento nos encontramos, si ante uno de vivienda o ante uno de arrendamiento de local de negocio o de uso distinto.
En conclusión, podríamos decir que se trata de una regulación que poco se adapta a las situaciones que hoy en día se están planteando y que pocos problemas resuelve, no tiene ningún sentido que la citada normativa de arrendamientos urbanos augure una protección respecto al inquilino en cuanto a la duración del contrato, el preaviso, la indemnización, etc. y que luego, en situaciones tan habituales como la aquí expuesta, ofrezca este batacazo a los inquilinos, que sin quererlo ni beberlo se encuentran en la calle habiendo cumplido siempre fielmente con sus obligaciones.