No han sido pocas las veces que nos hemos preguntado qué ocurre si en un momento dado quiero irme de la vivienda arrendada o si por el contrario, siendo la parte arrendadora, quiero echar de la vivienda al inquilino.

El artículo 11 de la Ley de Arrendamiento Urbanos (en adelante LAU) establece el derecho del arrendatario o inquilino a desistir del contrato e irse de la vivienda cuando hayan transcurrido al menos 6 meses siempre que se lo comunique al arrendador con una antelación mínima de 30 días.

¿Tiene que pagar alguna indemnización?

Según dispone el precepto citado únicamente se debe pagar indemnización si así se ha pactado en el contrato de arrendamiento, y la indemnización será el equivalente a una mensualidad de la renta por cada año que reste por cumplir y para el supuesto de que resten meses deberá de realizarse el correspondiente prorrateo, entendemos que si se pactase una indemnización superior a la expuesta resultaría nula en virtud de lo dispuesto en el artículo 6 de la LAU “Son nulas, y se tendrán por no puestas, las estipulaciones que modifiquen en perjuicio del arrendatario o subarrendatario las normas del presente Título, salvo los casos en los que la propia norma lo autorice”.

¿Puede el arrendatario abandonar la vivienda antes de que transcurran esos 6 meses?

En este caso sí estaríamos ante un incumplimiento del contrato; deberá pagar al arrendador las mensualidades correspondientes hasta alcanzar los 6 meses, según se extrae de los preceptos citados.

Como podemos comprobar, la regulación del derecho de desistimiento en la LAU únicamente se refiere al arrendatario ¿pero qué pasa con el arrendador? ¿Puede éste echar al inquilino?     Y la respuesta a esta cuestión se extrae del artículo 9 de la LAU, precepto que regula la duración mínima del contrato.

La duración mínima del contrato de arrendamiento es de 3 años, por lo tanto, si las partes han establecido un plazo inferior – por ejemplo un año- llegado su vencimiento el contrato se prorrogará obligatoriamente  hasta alcanzar los 3 años, salvo que el arrendatario comunique al arrendador con al menos 30 días de antelación su decisión de no renovarlo.

Por ello, el arrendador deberá de mantener al inquilino al menos durante 3 años en la vivienda y no existe a su favor el derecho de desistimiento, si ello sucede se entenderá que se está produciendo por su parte un incumplimiento contractual.

¿Pueden las partes pactar el derecho de desistimiento del arrendador? A nuestro criterio entendemos que tampoco, puesto que contradice lo dispuesto en el artículo 9 de la LAU y por lo tanto, en virtud del artículo 6 del citado texto normativo, la cláusula sería nula y se tendría por no puesta.

Por lo tanto, debemos tener mucho cuidado con aquello que  pactamos en el ámbito arrendaticio ya que a pesar de que rige la voluntad de las partes, la protección otorgada al inquilino tras la entrada en vigor de la Ley 4/2013 que modifica la LAU, podría hacer ineficaces  los acuerdos alcanzados y llevarnos algún que otro susto si alguna de las partes acude a un asesoramiento legal.

Alessandra Zaragoza  Birlanga