Una de las cuestiones reguladas en el Real Decreto 8/2.020, de 17 de marzo, de medidas urgentes extraordinarias para hacer frente al impacto económico y social del COVID-19, modificado por el Real Decreto 11/2.020, de 31 de marzo, ha sido la denominada moratoria en los préstamos hipotecarios.
¿Qué significa esta medida o qué consecuencias tiene?
Esta medida supone que si cumples los requisitos que a continuación se exponen, la entidad bancaria suspenderá el pago del préstamo hipotecario durante un periodo de tiempo de 3 meses; suspenderá el pago de la cuota hipotecaria mensual (incluidos intereses) y no podrá cobrar absolutamente nada como consecuencia de la concertación del préstamo hipotecario, tampoco (lógicamente) intereses moratorio durante la duración de la suspensión, así lo dice expresamente el artículo 14.2 del citado Real Decreto 8/2.020.
La medida suena realmente bien, pero ¿Quién puede solicitarla?
El citado texto normativo establece qué sujetos pueden solicitar esta medida y qué requisitos deben concurrir en ellos para obtener la suspensión de del pago de la cuota. Y estos requisitos que deben concurrir de forma acumulativa y no alternativa, esto es, se deben de cumplir por el solicitante todos y cada uno de los requisitos establecidos en el artículo 9 del Real Decreto 8/2020, de 17 de marzo y nuevo artículo 16 del Real Decreto 11/2.020, de 31 de marzo.
¿Quiénes son estos sujetos que pueden solicitar este derecho?
El Real Decreto 8/2.020, de 17 de marzo, recogía que esta medida únicamente podían solicitarla aquellos sujetos que habían concertado el préstamo hipotecario para adquisición de vivienda habitual.
Pero parece que, aunque tarde, nuestro legislativo se ha dado cuenta de que existen otros muchos sujetos en situaciones de vulnerabilidad que no pueden hacer frente a préstamos hipotecarios que han sido concertados con finalidad distinta a la adquisición de una vivienda habitual. Por eso, el Real Decreto 11/2.020, en su artículo 19, incluye como beneficiarios de esta medida a dos colectivos más:
– Aquellos sujetos que hayan concertado un préstamo hipotecario sobre el inmueble donde se desarrolla su actividad profesional.
– Aquellos sujetos que, habiendo concertado un préstamo hipotecario para adquisición de una segunda vivienda, teniendo ésta arrendada, su inquilino sea beneficiario de la moratoria recogida en el Real Decreto 11/2.020 y por su situación de vulnerabilidad, tenga derecho a solicitar la suspensión del pago de la renta de alquiler.
Ahora bien, ¿Qué requisitos deben concurrir en estos sujetos?
1º) El solicitante debe haber quedado afectado por un ERTE en su empresa (según el Real Decreto, “debe haber sido desempleado”) si fuera trabajador por cuenta ajena o, haber experimentado una pérdida económica en su empresa de al menos el 40% si fuera empleador o autónomo.
3º) Los ingresos de la unidad familiar no pueden superar el límite de tres veces el IPREM (que en este año 2.020 está fijado en 537,84.-€); esto es, lo ingresos de la unidad familiar tienen que ser inferiores a 1.613,52 euros el mes anterior a la solicitud.
No obstante, como dato informativo y aunque en la práctica esto resultara insignificante, debemos decir que esta cuantía podrá variar en 0,10% por cada hijo o persona a cargo mayor de 65 años y en un 0,15% por hijo en familias monoparentales. Además, si dentro de la unidad familiar existiera una persona discapacitada en más de un 33%, los ingresos de la unidad familiar no podrán superar cuatro veces el IPREM, esto es, 2.151,36 euros y, cinco veces el IPREM, esto es, 2.689,20 euros, si es el deudor quien presenta una discapacidad igual o superior al 33% o una discapacidad física o sensorial igual o superior a un 65%.
4º) La cuota hipotecaria mensual junto con los gastos de suministros básicos de la vivienda habitual (especificados como tales en el Real Decreto 11/2.020, de 31 de marzo, siendo éstos electricidad, agua corriente, gas, gasoil para calefacción, telecomunicación fija y móvil y gastos cuota de la comunidad de propietarios) debe suponer o representar una carga igual o superior al 35% de los ingresos económicos de la unidad familiar.
A modo de ejemplo, si la unidad familiar tiene unos ingresos de 1.200.-€ (35% de 1.200 = 420) y la cuota hipotecaria junto con los gastos de suministro básicos son igual o superan los 420.-€, el solicitante cumple con este requisito.
IMPORTANTE: El Real Decreto 11/2.020, de 31 de marzo, dice de forma expresa que los gastos de suministro básicos únicamente existen en viviendas habituales, por lo que para aquellos solicitantes de préstamo hipotecario sobre local de comercio o sobre segundas viviendas arrendadas, no podrán sumar a la cuota hipotecaria estos gastos de suministros, por lo que para cumplir este requisito la cuota hipotecaria deberá ser igual o superar al 35% de los ingresos de la unidad familiar, salvo mejor criterio interpretativo de este ambiguo precepto.
5º) Por último, exige el Real Decreto 8/2.020 que como consecuencia del estado de alarma la unidad familiar ha debido de sufrir “una alteración significativa de sus circunstancias económicas en términos de esfuerzo de acceso a la vivienda”. Como si no fuera poca variación en las circunstancias económicas de una familia un despido o el cumplimiento del requisito establecido en el punto 1º).
Según este Real Decreto, se considera que han variado significativamente las circunstancias económicas en la unidad familiar cuando la carga hipotecaria se haya multiplicado, al menos, en un 1,3.
A modo de ejemplo y al hilo del anterior, si la unidad familiar percibe unos ingresos de 1.200.-€ y tiene una cuota de préstamo hipotecario sobre su vivienda habitual de 300.-€ (300:1.200 = 0,25 x 1,3 = 0,32). Si con la crisis sanitaria, la unidad familiar pasa a percibir 600.-€ (300 de cuota hipotecaria : 600 ingresos = 0,5); en este caso el 0,5 supera el 0,32 de multiplicar el 1,3 y se cumpliría con este requisito.
Ahora bien, por si no fuera poco todas las condiciones económicas que se deben cumplir, el solicitante debe, además, acreditarlas, presentando ante la entidad bancaria la documentación que se recoge en el artículo 11 del citado Real Decreto 8/2.020.
¿Qué documentos son éstos?
- a) Certificado de desempleo expedido por la entidad gestora de las prestaciones, en el que figure la cuantía mensual percibida en concepto de prestaciones o subsidios por desempleo.
- b) En caso de cese de actividad de los trabajadores por cuenta propia, certificado expedido por la Agencia Estatal de la Administración Tributaria o el órgano competente de la Comunidad Autónoma, en su caso, sobre la base de la declaración de cese de actividad declarada por el interesado.
- c) Libro de familia o documento acreditativo de pareja de hecho.
- d) Certificado de empadronamiento relativo a las personas empadronadas en la vivienda con fecha al momento de la solicitud de la moratoria.
- e) Declaración de discapacidad, de dependencia o de incapacidad permanente para realizar una actividad laboral, si lo hubiera.
- f) Histórico de propiedades expedido por el Registro de la Propiedad de cada uno de los miembros de la unidad familiar.
- g) Escrituras de compraventa de la vivienda y de concesión del préstamo con garantía hipotecaria.
- h) Declaración responsable del deudor o deudores relativa al cumplimiento de los requisitos exigidos para considerarse sin recursos económicos suficientes según este real decreto-ley.
Antes de que hoy, 31 de marzo, se publicara el Real Decreto 11/2.020, se consideraba inviable – con cierta lógica- que el solicitante pudiera recopilar toda esta información en la complicada situación en la que nos encontramos.
Por ello, esta nueva regulación añade una novedad; si al solicitante le fuera imposible obtener alguno de estos documentos, puede realizar una declaración responsable justificando el motivo de su imposible aportación, y podrá aportarlos ante la entidad bancaria en el plazo de 1 mes desde que finalice el estado de alarma.
¿Existe plazo para presentar esta solicitud?
Sí, según el artículo 12 del Real Decreto 8/2.020, esta solicitud podrá presentarse ante la entidad bancaria hasta los 15 días (hábiles) siguientes a la pérdida de vigencia de este Real Decreto.
¿Qué plazo tiene la entidad bancaria para resolver las solicitudes presentadas?
Según la normativa analizada, la entidad bancaria deberá ofrecer una respuesta en el plazo de 15 días hábiles desde la presentación de la solicitud.
¿Es necesario formalizar este “acuerdo” de suspensión del pago de alguna forma?
Desgraciadamente sí. El artículo 13 del Real Decreto 8/2.020 ha sido modificado por el Real Decreto 11/2.020 y da “una de cal y otra de arena” al solicitante.
Aunque no sea necesario para que produzca efectos la medida, esta suspensión de pago debe formalizarse en escritura pública y debe registrarse en el respectivo Registro de la Propiedad. Y como bien sabéis, los notarios y registradores tienen que cobrar su trabajo, lo que quiere decir, que tanto el gasto de Notario como el gasto de Registrador debe pagarlo el “acreedor” esto es, el solicitante, sí tú.
Pero no todo son malas noticias, el Real Decreto ofrece una rebaja del 50% en estos gastos y establece unos mínimos y máximos (por si resulta de vuestro interés, el precio máximo y mínimo que puede imponer Notaria es de 75.-€ y 30.-€, respectivamente, y el de Registro de 50.-€ y 24.-€, respectivamente).
Y os preguntareis, ¿Pero cómo voy a salir de casa y voy a ir de un lado para otro entre Notaria y Registro si tengo restringida la libertad deambulatoria?
Debéis seguir permaneciendo en casa, porque el Real Decreto 11/2.020, de 31 de marzo, no permite que se concierten estas escrituras en Notaría mientras dure el estado de alarma, por lo que una vez finalizado éste, es entonces cuando se formalizarán y se realizarán todos estos trámites.
Ello no implica que tengamos que esperar a que se realicen estas operaciones para que nos suspendan el pago de la cuota. Con independencia de esta formalización, la suspensión de tu cuota producirá efectos en el plazo de 15 días que tiene la entidad bancaria para conceder la suspensión.
¿Qué tiempo durará la suspensión del pago?
Al fin nuestro legislador ha ofrecido una respuesta a esta importante cuestión a través del Real Decreto 11/2.020, de 31 de marzo, donde se modifica el artículo 14 del Real Decreto 8/2.020, estableciéndose que la suspensión de pago de la cuota del préstamo hipotecario tendrá una duración de 3 meses.
¿Este plazo se puede ampliar?
Únicamente podrá ser ampliado por Acuerdo del Consejo de Ministros, lo que supone que la entidad bancaria no puede ampliar estos plazos por más que lo intentemos.
¿Y qué pasa después, cuando transcurran esos 3 meses?
Que el solicitante tendrá que pagar esas cuotas que le han sido suspendidas en el mismo periodo de tiempo que el que ha durado la suspensión de su pago, esto es, como máximo, en el plazo de 3 meses.
¿De qué forma?
Dicha cuestión no queda resulta por ninguno de los Reales Decretos analizados, por lo que deberemos atender a las negociaciones o acuerdos a los que se llegue con la respectiva entidad bancaria.
Ahora bien, pongámonos en el peor de los casos ¿Qué sucede si, transcurrido el plazo de 3 meses, no vuelve la normalidad a esa unidad familiar?
En estos casos, entendemos necesaria una negociación con la entidad bancaria para proceder a la denominada “reestructuración de deuda hipotecaria”.
Esta reestructuración puede producirse bien mediante la vía legal ateniéndonos a los parámetros establecidos en la Ley 1/2013, de 14 de mayo, de medidas para reforzar la protección a los deudores hipotecarios, reestructuración de deuda y alquiler social (para deudores que se encuentren en situación de vulnerabilidad) o bien, mediante la vía de la aplicabilidad del principio rebus sic stantibus (aplicable a cualquier deudor y a cualquier situación); pues supone que, cuando una de las partes contractuales haya visto frustrados sus intereses económicos o le resulte imposible o muy gravoso el cumplimiento de las obligaciones derivadas de la relación contractual por causas sobrevenidas, impredecibles y totalmente fuera del poder de actuación de las partes –como lo es la pandemia que estamos viviendo- los término contractuales podrán ser modificados para reestablecer el equilibrio económico entre las partes.
Finalmente, resulta curioso como el artículo 16 del Real Decreto 8/2.020 castiga a aquellos deudores o solicitantes que han sido tramposos, aquellos que no cumpliendo con los requisitos suspenden el pago o bien, no cumpliendo con los requisitos, a priori, fuerzan sus situación para quedar encuadrados en los supuestos de especial vulnerabilidad previstos en esta normativa. Y de contrario, nada se dice al respecto en cuanto al incumplimiento de este Real Decreto por parte de la entidad bancaria o su actuación de mala fe, que podría consistir perfectamente en denegar aquellas solicitudes que cumplen con los requisitos.
Por una vez podríamos ser ilusos y pensar que no se ha previsto castigo a la Banca porque esta vez lo va a hacer bien y va a cumplir a raja tabla con lo establecido en este Real Decreto.
Pero la experiencia, como bien saben, no nos deja visualizar este escenario con total claridad. Probablemente no se hayan estipulado consecuencias para la entidad bancaria porque para abordar los problemas prácticos que supondría la denegación de estas solicitudes, harían faltan otros tantos reales decretos, igual de farragosos y ambiguos, como los que ahora están de moda…
Fdo. Alessandra Zaragoza Birlanga