En nuestra opinión, y sin perjuicio de estudiar cada caso en concreto, entendemos que es posible solicitar por parte del arrendatario, la modificación del contrato de arrendamiento en su día formalizado, desde retrasar el pago de la renta, modificar su cuantía de forma temporal, suspender el pago totalmente e incluso pedir la resolución del contrato, todo ello en base a la llamada regla “rebus sic stantibus” (“estando así las cosas”).

Esta regla, no está explícitamente aún reconocida en nuestro ordenamiento jurídico, pero si doctrinal y jurisprudencialmente enormemente extendida.

Debido al principio latino “pacta sunt servanda” (los pactos han de observarse), la regla “rebus sic stantibus”, ha de ser aplicada restrictivamente y con mesura y, siempre que se cumplan una serie de condiciones, que entendemos concurren actualmente tras la declaración del Estado de Alarma por el RD 463/2020, y son:

1º.- Que entre las circunstancias que existían al momento de la formalización del contrato y las actuales exista unas diferencias extraordinarias

2º.- Que como consecuencia de este cambio una de las partes queda desproporcionadamente perjudicada de forma absolutamente imprevisible

3º.- Que este cambió ha sido debido a circunstancial realmente impensables

4º.- Que no exista otra forma de subsanar el desequilibrio producido

5º.- Que no haya surgido este desequilibrio por mala fe de quién lo alega a su favor

En las actuales circunstancias, esta cláusula nos llevaría a la aplicación por analogía, de lo señalado en los arts. 30 en relación con el 26 de la Ley de Arrendamientos Urbanos

“Cuando la ejecución en la vivienda arrendada de obras de conservación o de obras acordadas por una autoridad competente la hagan inhabitable, tendrá el arrendatario la opción de suspender el contrato o de desistir del mismo, sin indemnización alguna.

La suspensión del contrato supondrá, hasta la finalización de las obras, la paralización del plazo del contrato y la suspensión de la obligación de pago de la renta.”

Lógicamente lo más conveniente es llegar a un acuerdo entre el arrendador y arrendatario dentro del criterio de solidaridad que debe imperar en la situación actual, pero caso de no llegar a dicho acuerdo, tendrá que ser el Juzgador el que determine si la regla “rebus sic stantibus” se puede aplicar en su caso concreto y cual sería el ámbito temporal y cuantitativo de la misma.

Fdo.